El problema de la vivienda en España continúa marcado por la diferencia entre las casas que se construyen y las que necesitan los hogares. El Banco de España mantiene su previsión de que el déficit de vivienda podría alcanzar el millón de inmuebles en 2028, pese a que espera que la construcción aumente durante los próximos años.
La falta de vivienda no responde únicamente a que se construyan pocas casas, sino también a que la demanda ha crecido más rápido que la oferta. El aumento de la población y la creación de nuevos hogares han incrementado la necesidad de viviendas, especialmente en las zonas donde se concentra la actividad económica y laboral. El Banco de España señala que esta diferencia entre la creación de hogares y la construcción residencial se ha mantenido durante los últimos años y ha contribuido al encarecimiento de los inmuebles. Por eso, aunque se construyan más viviendas, el mercado necesita aumentar la oferta para reducir el déficit acumulado.
Así lo recoge el informe de proyecciones económicas publicado este viernes, 9 de octubre, en el que el organismo advierte de que la construcción residencial avanza a un ritmo inferior al previsto. El aumento de los precios de compra y alquiler coincide con una oferta insuficiente para responder al crecimiento de la demanda.
Un millón de viviendas de diferencia entre la oferta y la demanda
El déficit de vivienda refleja la distancia entre las casas que se necesitan para atender a los nuevos hogares y las que llegan a terminarse. Según los cálculos del Banco de España, entre 2021 y 2025 se acumuló una falta de alrededor de 750.000 viviendas, una brecha que podría seguir creciendo hasta alcanzar el millón en 2028.
La previsión no significa que España vaya a necesitar construir un millón de viviendas en un solo año, sino que se trata de un déficit acumulado que se ha ido formando porque la creación de hogares ha superado la construcción de nuevas casas. Las cifras muestran la distancia entre ambas realidades. En 2025 se crearon alrededor de 240.000 hogares, mientras que se terminaron unas 92.000 viviendas, según los datos recogidos por el Banco de España en su análisis del mercado inmobiliario.
Aun así, las previsiones apuntan a una mejora progresiva de la construcción. El organismo estima que en 2028 se entregarán más de 140.000 viviendas, la cifra más alta desde 2011. Sin embargo, este aumento no sería suficiente para eliminar el déficit acumulado, que seguiría cerca del millón de inmuebles.
La falta de trabajadores y de suelo frena la construcción
La diferencia entre las viviendas que comienzan a construirse y las que finalmente se entregan ayuda a entender por qué el déficit continúa creciendo. Según los datos recogidos en el análisis del Banco de España, las viviendas iniciadas se sitúan en torno a las 140.000 anuales, mientras que las terminadas permanecen por debajo de las 90.000. A esta dato, se suma el tiempo necesario para completar una promoción inmobiliaria. El proceso de construcción y tramitación puede prolongarse entre dos años y medio y tres años, por lo que el aumento de las obras iniciadas no se traduce de forma inmediata en nuevas viviendas disponibles. El organismo espera que parte de ese impulso se refleje en la oferta durante 2027 y 2028, aunque advierte de que el incremento podría ser insuficiente para compensar el déficit acumulado.
Pese al aumento de las viviendas iniciadas desde 2024, el sector no está respondiendo con la rapidez necesaria. El Banco de España señala que la falta de mano de obra, la escasez de suelo preparado para construir y la lentitud de los trámites urbanísticos dificultan que las nuevas promociones lleguen a terminarse. A estos problemas se suman el encarecimiento de los materiales y las dificultades para conectar algunas promociones a la red eléctrica. Además, construir una vivienda requiere tiempo: el organismo calcula que el proceso dura, de media, cerca de tres años. Por eso, las casas que comienzan a construirse hoy no se incorporan inmediatamente al mercado.
La falta de trabajadores también constituye un obstáculo para aumentar la producción. Según los datos citados por El Periódico, cerca del 60% de las empresas constructoras han señalado en los últimos trimestres las dificultades para encontrar mano de obra como un factor que perjudica su actividad.
La vivienda protegida puede impulsar la oferta a partir de 2027
Ante este escenario, el Banco de España considera que la inversión residencial podría ganar dinamismo durante los próximos ejercicios, especialmente si se mantienen el aumento de las viviendas iniciadas y la mejora de la financiación destinada a la construcción y la promoción inmobiliaria. El organismo también apunta al papel de las administraciones públicas. Los programas estatales, autonómicos y municipales para construir vivienda protegida podrían contribuir a aumentar la oferta a partir de 2027. No obstante, el ritmo de recuperación dependerá de que se puedan superar las dificultades que frenan actualmente al sector.
El Banco de España también ha anunciado que analizará los decretos de vivienda aprobados por el Gobierno para estudiar sus efectos sobre el mercado del alquiler, la compraventa y las cuentas públicas. Sin embargo, el organismo considera que todavía es pronto para evaluar sus resultados, ya que no dispone de información suficiente para medir su impacto.Mientras tanto, el Banco de España mantiene que la evolución del mercado dependerá, en buena medida, de la capacidad de las administraciones y del sector privado para acelerar la construcción y superar los obstáculos que limitan la oferta.
El Banco de España también ha señalado que todavía es pronto para evaluar el impacto de los recientes decretos de vivienda aprobados por el Gobierno. El organismo analizará sus efectos cuando disponga de información suficiente, tanto sobre el mercado del alquiler y la compraventa como sobre las posibles consecuencias para las cuentas públicas.
