El problema de l'habitatge a Espanya continua marcat per la diferència entre les cases que es construeixen i les que necessiten les llars. El Banc d'Espanya manté la seva previsió que el dèficit d'habitatge podria assolir el milió d'immobles el 2028, malgrat que espera que la construcció augmenti durant els pròxims anys.
La falta d'habitatge no respon únicament al fet que es construeixin poques cases, sinó també al fet que la demanda ha crescut més ràpid que l'oferta. L'augment de la població i la creació de noves llars han incrementat la necessitat d'habitatges, especialment a les zones on es concentra l'activitat econòmica i laboral. El Banc d'Espanya assenyala que aquesta diferència entre la creació de llars i la construcció residencial s'ha mantingut durant els últims anys i ha contribuït a l'encariment dels immobles. Per això, encara que es construeixin més habitatges, el mercat necessita augmentar l'oferta per reduir el dèficit acumulat.
Així ho recull l'informe de projeccions econòmiques publicat aquest divendres, 9 d'octubre, en què l'organisme adverteix que la construcció residencial avança a un ritme inferior al previst. L'augment dels preus de compra i lloguer coincideix amb una oferta insuficient per respondre al creixement de la demanda.
Un milió d'habitatges de diferència entre l'oferta i la demanda
El dèficit d'habitatge reflecteix la distància entre les cases que es necessiten per atendre les noves llars i les que arriben a acabar-se. Segons els càlculs del Banc d'Espanya, entre 2021 i 2025 es va acumular una falta d'uns 750.000 habitatges, una bretxa que podria continuar creixent fins a assolir el milió el 2028.
La previsió no significa que Espanya hagi de necessitar construir un milió d'habitatges en un sol any, sinó que es tracta d'un dèficit acumulat que s'ha anat formant perquè la creació de llars ha superat la construcció de noves cases. Les xifres mostren la distància entre ambdues realitats. El 2025 es van crear al voltant de 240.000 llars, mentre que es van acabar uns 92.000 habitatges, segons les dades recollides pel Banc d'Espanya en la seva anàlisi del mercat immobiliari.
Tot i així, les previsions apunten a una millora progressiva de la construcció. L'organisme estima que el 2028 es lliuraran més de 140.000 habitatges, la xifra més alta des del 2011. No obstant això, aquest augment no seria suficient per eliminar el dèficit acumulat, que seguiria prop del milió d'immobles.
La falta de treballadors i de sòl frena la construcció
La diferència entre els habitatges que comencen a construir-se i els que finalment s'entreguen ajuda a entendre per què el dèficit continua creixent. Segons les dades recollides en l'anàlisi del Banc d'Espanya, els habitatges iniciats se situen al voltant de les 140.000 anuals, mentre que els acabats romanen per sota de les 90.000. A aquesta dada, se suma el temps necessari per completar una promoció immobiliària. El procés de construcció i tramitació pot prolongar-se entre dos anys i mig i tres anys, per la qual cosa l'augment de les obres iniciades no es tradueix de forma immediata en nous habitatges disponibles. L'organisme espera que part d'aquest impuls es reflecteixi en l'oferta durant 2027 i 2028, encara que adverteix que l'increment podria ser insuficient per compensar el dèficit acumulat.
Malgrat l'augment dels habitatges iniciats des de 2024, el sector no està responent amb la rapidesa necessària. El Banc d'Espanya assenyala que la falta de mà d'obra, l'escassetat de sòl preparat per construir i la lentitud dels tràmits urbanístics dificulten que les noves promocions arribin a acabar-se. A aquests problemes se sumen l'encariment dels materials i les dificultats per connectar algunes promocions a la xarxa elèctrica. A més, construir un habitatge requereix temps: l'organisme calcula que el procés dura, de mitjana, prop de tres anys. Per això, les cases que comencen a construir-se avui no s'incorporen immediatament al mercat.
La falta de treballadors també constitueix un obstacle per augmentar la producció. Segons les dades citades per El Periódico, prop del 60% de les empreses constructores han assenyalat en els últims trimestres les dificultats per trobar mà d'obra com un factor que perjudica la seva activitat.
L'habitatge protegit pot impulsar l'oferta a partir de 2027
Davant d'aquest escenari, el Banc d'Espanya considera que la inversió residencial podria guanyar dinamisme durant els pròxims exercicis, especialment si es mantenen l'augment dels habitatges iniciats i la millora del finançament destinat a la construcció i la promoció immobiliària. L'organisme també apunta al paper de les administracions públiques. Els programes estatals, autonòmics i municipals per construir habitatge protegit podrien contribuir a augmentar l'oferta a partir de 2027. No obstant això, el ritme de recuperació dependrà que es puguin superar les dificultats que frenen actualment el sector.
El Banc d'Espanya també ha anunciat que analitzarà els decrets d'habitatge aprovats pel Govern per estudiar-ne els efectes sobre el mercat del lloguer, la compravenda i els comptes públics. No obstant això, l'organisme considera que encara és aviat per avaluar-ne els resultats, ja que no disposa d'informació suficient per mesurar-ne l'impacte. Mentrestant, el Banc d'Espanya manté que l'evolució del mercat dependrà, en bona mesura, de la capacitat de les administracions i del sector privat per accelerar la construcció i superar els obstacles que limiten l'oferta.
El Banc d'Espanya també ha assenyalat que encara és aviat per avaluar l'impacte dels recents decrets d'habitatge aprovats pel Govern. L'organisme analitzarà els seus efectes quan disposi d'informació suficient, tant sobre el mercat del lloguer i la compravenda com sobre les possibles conseqüències per als comptes públics.
