El Gobierno ha publicado este miércoles en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el primer decreto de vivienda, con el que amplía la protección de las personas vulnerables frente a los desahucios, limita determinadas operaciones de compra de viviendas con fines especulativos y establece nuevas reglas para los alquileres de temporada y por habitaciones. El Consejo de Ministros aprobó las normas este martes y deberán finalmente ser convalidadas por el Congreso de los Diputados.
El decreto publicado aborda también la regulación de los grandes tenedores, introduce nuevos incentivos fiscales para el alquiler a precios asequibles y contempla mecanismos de financiación para facilitar el acceso a la vivienda. La norma establece además un límite a determinadas actualizaciones de renta y medidas específicas sobre pisos turísticos y viviendas vacías.
La aprobación llega después del desahucio de Mari Carmen, una mujer de 87 años de Madrid, que se ha convertido en uno de los casos que han marcado el debate de las últimas semanas sobre la protección de las personas vulnerables ante los lanzamientos. El Gobierno ha presentado las nuevas medidas como parte de la respuesta a esta situación.
Protección frente a los desahucios hasta 2030
Una de las principales medidas del decreto amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la posibilidad de suspender los procedimientos de desahucio cuando la persona afectada se encuentre en situación de vulnerabilidad, no disponga de una alternativa habitacional y la vivienda pertenezca a determinadas entidades consideradas fondos buitre.
La suspensión podrá aplicarse incluso cuando ya exista una sentencia judicial, siempre que todavía no se haya producido el lanzamiento. El texto incorpora además una enervación extraordinaria para otros propietarios cuando la Administración no haya proporcionado una alternativa habitacional.
En estos casos, si la comunidad autónoma no ofrece una solución habitacional, dispondrá de un plazo de dos meses para evitar la continuación del procedimiento. Si no lo hace, la suspensión se mantendrá hasta que cumpla con esta obligación. El Estado compensará a las comunidades autónomas por el coste de esta obligación, con la excepción de los intereses de demora derivados de un cumplimiento tardío.
Límite a las compras de vivienda por debajo del valor de tasación
El decreto establece también una limitación hasta el 31 de diciembre de 2028 para determinadas adquisiciones realizadas por entidades cuyo objeto social incluya la compra de inmuebles cuando el precio sea inferior al 70% de su valor de tasación de mercado.
La norma contempla excepciones para las entidades públicas dedicadas a vivienda social o asequible, las compras destinadas a vivienda habitual asequible o social durante al menos cinco años, las residencias sociosanitarias, las destinadas a colectivos vulnerables y las viviendas destinadas a proteger a víctimas de violencia de género.
La medida no establece una prohibición general de comprar viviendas, sino que se dirige a determinadas entidades y operaciones realizadas por debajo del umbral fijado.
El primer Real Decreto-ley de vivienda ya está en el BOE.
— Félix Bolaños (@felixbolanosg) September 30, 2026
Para algunos es un negocio, para nosotros un derecho.
Más protección a inquilinos, beneficios a pequeños propietarios que alquilen a precios accesibles. Stop especuladores.https://t.co/zOCLRrn2CY pic.twitter.com/FHkS4zdVEG
Los alquileres de temporada tendrán que acreditar su causa
El decreto introduce nuevas condiciones para los alquileres de temporada con el objetivo de evitar que se utilicen estos contratos para encubrir alquileres de vivienda habitual y eludir las garantías previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La temporalidad deberá responder a una causa real y acreditada. Como regla general, los contratos deberán tener una duración superior a 31 días y no superar los 12 meses.
El alquiler pasará a considerarse habitual cuando supere los 12 meses sin una causa que lo justifique, cuando se encadenen más de dos contratos entre las mismas partes sobre la misma vivienda o cuando no exista una causa temporal expresa, real y acreditada.
La regulación alcanza también a los alquileres por habitaciones. La suma de las rentas de todas las habitaciones de una vivienda no podrá superar el precio que correspondería al alquiler de la vivienda completa. En las zonas tensionadas se aplicarán además los límites de renta correspondientes.
El texto refuerza asimismo la prohibición de trasladar al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria y establece obligaciones para los propietarios relacionadas con los desperfectos que afecten a la habitabilidad, el estado de la vivienda al finalizar el contrato y el derecho de adquisición preferente del arrendatario.
Límite del 2% a las actualizaciones en determinados casos
El decreto establece un régimen específico para las actualizaciones de renta hasta el 31 de diciembre de 2027.
Cuando la renta supere el límite máximo establecido por el índice de precios de referencia, no podrá actualizarse. En los demás casos, propietario e inquilino podrán pactar la subida. Si no existe acuerdo entre las partes, el incremento no podrá superar el 2%.
La norma establece además nuevas obligaciones para identificar a los grandes tenedores, que deberán acreditar esta condición mediante una certificación del Registro de la Propiedad.
El umbral general se mantiene en más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial. En las zonas tensionadas, las comunidades autónomas podrán establecer un umbral inferior de cinco o más viviendas si lo justifican.
Incentivos fiscales para propietarios y deducciones para inquilinos
El texto modifica también el IRPF para incrementar las reducciones fiscales de los propietarios que alquilen sus viviendas bajo determinadas condiciones de precio.
Las reducciones podrán alcanzar el 100% en algunos supuestos y situarse en el 95%, 90%, 85% o 70% dependiendo de las circunstancias. También se contempla una reducción del 60% cuando la vivienda haya sido rehabilitada en los dos años anteriores.
Para los inquilinos, el decreto introduce una deducción estatal del 10% de las cantidades pagadas por el alquiler de la vivienda habitual para contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros.
La base máxima será de 11.630 euros para quienes no superen una base imponible de 23.007,20 euros y se reducirá progresivamente para quienes se sitúen entre esa cantidad y los 33.007,20 euros.
Recargos para pisos turísticos y viviendas vacías
El decreto incorpora medidas fiscales sobre los pisos turísticos y las viviendas vacías.
Entre ellas figura un IVA del 10% para determinados alquileres turísticos que incorporen servicios propios de la industria hotelera y la posibilidad de que los ayuntamientos establezcan recargos en el IBI para viviendas destinadas a alojamientos turísticos situadas en zonas tensionadas.
Los recargos podrán alcanzar el 50%, el 100% o el 150% en función del número de inmuebles turísticos que tenga el titular. El texto contempla además la posibilidad de penalizar fiscalmente las viviendas vacías y establece un gravamen especial del 25% sobre los beneficios no distribuidos de las SOCIMI procedentes del alquiler residencial, con reducciones cuando destinen una parte mayoritaria de su parque al alquiler asequible o reinviertan los beneficios en este tipo de vivienda.
Blindaje del parque público y avales para vivienda asequible
El decreto establece un blindaje indefinido del parque público. Los inmuebles estatales que se transfieran a CASA 47 quedarán protegidos de manera permanente para uso público. También se contempla la transferencia de viviendas de la Seguridad Social y de otros organismos estatales.
La norma define además como vivienda asequible aquella cuyo precio de venta o alquiler, incluidos los gastos asociados, no supere el 30% de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio.
Para ampliar la oferta se crean o amplían líneas de avales de hasta 2.000 millones de euros para financiar vivienda social o asequible y de hasta 280 millones para empresas que utilicen construcción industrializada. También se contemplan avales de hasta 35 años para determinados proyectos.
El programa TU CASA financiará hasta el 20% de la primera vivienda
El texto incorpora asimismo el programa TU CASA, mediante el que se financiará parte de la compra de la primera vivienda habitual a través de un préstamo público.
La financiación podrá alcanzar el 20% del valor de la vivienda, con un límite de 50.000 euros, a interés cero y sin comisiones. El plazo de devolución será de hasta diez años y contará con una carencia vinculada al periodo de la hipoteca, dentro de los límites previstos en la norma.
Los requisitos definitivos de los beneficiarios y las condiciones concretas deberán desarrollarse posteriormente por el Consejo de Ministros y mediante la puesta en marcha de la línea por el ICO.
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