El Gobierno prepara un endurecimiento de las reglas urbanísticas para impedir que continúe creciendo el número de viviendas, garajes y servicios esenciales construidos en las zonas más expuestas a una riada. El proyecto de real decreto que saldrá este jueves a información pública prohibirá los nuevos usos residenciales en las áreas de mayor peligro y obligará a informar del riesgo de inundación cuando se venda una vivienda.
La reforma llega después de los episodios extremos que han golpeado distintos puntos de España durante los últimos años y de la devastación causada por la DANA de octubre de 2024, que dejó más de 230 víctimas mortales y barrios enteros cubiertos de agua y barro en la provincia de Valencia.
El Ministerio para la Transición Ecológica admite que la normativa vigente desde 2015 ha resultado insuficiente para contener la ocupación de terrenos expuestos. Los desarrollos urbanísticos, las excepciones y los proyectos iniciados antes de las restricciones han permitido que siga aumentando la superficie construida incluso en las zonas donde el agua circula con mayor fuerza durante una avenida.
La vicepresidenta tercera y ministra para la Transición Ecológica, Sara Aagesen, ha defendido este miércoles en València que el objetivo consiste en dejar espacio a los ríos y reducir la exposición de la población. "Hay algunas zonas en las que se sigue construyendo a pesar de ser zonas inundables", ha advertido durante una visita a la sede de la Agencia Estatal de Meteorología.
Prohibidas las viviendas nuevas en las áreas más peligrosas
El decreto diferenciará entre las denominadas zonas de flujo preferente y el resto de áreas inundables. Las primeras son aquellas por las que discurre la mayor cantidad de agua durante una crecida y donde la de agua durante una crecida y velocidad o la profundidad de la corriente puede provocar daños especialmente graves.
En los suelos rurales situados dentro de esas zonas quedará prohibida su transformación en terrenos urbanizables. Solo podrán autorizarse actuaciones destinadas a reducir el riesgo, restaurar el espacio fluvial o levantar infraestructuras de protección frente a las avenidas.
Cuando el suelo ya esté urbanizado, no podrán aprobarse nuevos usos residenciales. También quedarán expresamente prohibidos los garajes subterráneos, los sótanos y cualquier dependencia construida bajo rasante, espacios que pueden convertirse en trampas durante una inundación repentina.
La limitación responde a una de las principales enseñanzas dejadas por las riadas recientes. El agua puede llenar en pocos minutos un aparcamiento subterráneo, bloquear las salidas y provocar una situación mortal antes de que lleguen los servicios de emergencia.
Las edificaciones ya existentes mantendrán sus derechos, aunque deberán incorporar progresivamente medidas de adaptación. Entre las soluciones planteadas figuran las puertas estancas, las barreras portátiles, la elevación de instalaciones eléctricas y las válvulas antirretorno que impiden que el agua entre en las viviendas a través del saneamiento.
Un metro por encima de la cota del agua
Las condiciones también se endurecerán en las zonas inundables de menor peligrosidad. En los terrenos rurales se impedirán nuevas viviendas y equipamientos especialmente vulnerables, como hospitales, colegios, centros sanitarios, residencias de mayores, centros para personas con discapacidad, grandes superficies comerciales o zonas de acampada.
En los suelos ya urbanizados todavía podrán autorizarse algunas construcciones residenciales, pero la parte habitable deberá situarse al menos un metro por encima de la cota máxima de agua calculada para una gran avenida. Esas promociones tampoco podrán tener garajes, sótanos ni otras estructuras subterráneas.
El margen pretende cubrir posibles errores en los modelos y el aumento de los episodios extremos asociado al cambio climático. Los mapas de riesgo se elaboran a partir de probabilidades estadísticas, aunque las lluvias torrenciales están alterando la intensidad y la frecuencia de las crecidas previstas.
España cuenta con alrededor de 2,7 millones de personas residentes en zonas expuestas a inundaciones. De ellas, unas 700.000 viven en áreas clasificadas como de riesgo elevado. Las avenidas se cobran de media entre 20 y 25 vidas cada año y constituyen el desastre natural que más daños económicos provoca en el país.
Entre 1987 y 2024, el Consorcio de Compensación de Seguros abonó más de 12.000 millones de euros en indemnizaciones relacionadas con inundaciones. Los mapas revisados durante los últimos años han localizado además 1.464 centros educativos y 128 hospitales en terrenos con algún nivel de peligro.
El riesgo quedará registrado antes de vender una casa
Una de las medidas con mayor impacto directo sobre los propietarios será la obligación de reflejar el riesgo de inundación en las escrituras y en el Registro de la Propiedad. La advertencia deberá constar en las compraventas, las declaraciones de obra nueva y las operaciones urbanísticas que impliquen una reordenación de parcelas.
Hasta ahora, esta información se exigía principalmente en determinadas promociones nuevas. La reforma la extenderá también a las viviendas ya construidas para que cualquier comprador pueda conocer la exposición real del inmueble antes de cerrar la operación.
Aagesen ha explicado que la vivienda podrá seguir habitándose, pero su propietario y cualquier posible comprador conocerán de antemano su vulnerabilidad y las precauciones necesarias. El propio Ministerio admite que la información puede influir en el precio de mercado de las casas y terrenos afectados.
El decreto dará también rango legal al Catálogo Nacional de Inundaciones Históricas. Las administraciones tendrán que registrar los episodios más significativos y los municipios deberán instalar señales que muestren el nivel alcanzado por el agua en las principales riadas.
La medida busca conservar una memoria que suele debilitarse con el paso de los años. Cuando una localidad acumula varias décadas sin sufrir una gran avenida, el peligro pierde presencia en la planificación urbana y vuelven a levantarse edificios en terrenos que ya se inundaron anteriormente.
Cinco años para revisar los planes urbanísticos
Los ayuntamientos dispondrán de un plazo de cinco años para incorporar los mapas de peligrosidad y las nuevas limitaciones a sus planes de ordenación. Si un municipio incumple esa obligación, las confederaciones hidrográficas podrán emitir informes desfavorables ante cualquier nueva actuación urbanística.
Los consistorios situados en áreas de riesgo tendrán que aprobar además planes municipales de adaptación a las inundaciones. Esos documentos identificarán las viviendas y edificios vulnerables, calcularán la población expuesta y fijarán medidas concretas para responder a los avisos meteorológicos.
Las ordenanzas podrán establecer el cierre preventivo de colegios, centros comerciales, instalaciones deportivas o residencias cuando exista una alerta grave. También deberán detallar qué edificios necesitan barreras temporales, rutas seguras o sistemas locales de aviso temprano.
La reforma incorpora otra herramienta para aprovechar terrenos agrícolas como espacios de retención durante una avenida. Sus propietarios podrán recibir pagos por servicios ambientales cuando permitan que esas parcelas almacenen temporalmente agua y reduzcan la velocidad de la corriente antes de que alcance una zona urbana.
El nuevo marco coincide con las actuaciones emprendidas tras la DANA en la cuenca del Júcar. Transición Ecológica cifra en 220 millones de euros la inversión movilizada para ejecutar más de 600 intervenciones de emergencia y ha completado 17 obras prioritarias. El Gobierno también ha aprobado 60 millones en subvenciones directas para que los municipios afectados reduzcan su vulnerabilidad.
El proyecto permanecerá en información pública entre el 16 de julio y el 16 de septiembre. Después tendrá que incorporar las alegaciones, recibir el dictamen del Consejo de Estado y ser aprobado por el Consejo de Ministros, un último trámite que el Ejecutivo prevé completar antes de que termine la legislatura.
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